公募REITs迎来重磅机构投资者。

11月17日下，银保监会发文称近日向各保险集团(控股)公司、保险公司、保险资产管理公司等下发了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》(下称《通知》)，旨在进一步丰富保险资产配置结构，助力盘活基础设施存量资产，提高直接融资比重。

《通知》中所提到的公开募集基础设施证券投资基金即为市场人士所称的公募REITs。今年6 月21日，我国首批公募REITs在沪深交易所上市交易，首日合计成交额超过18亿元，9只产品平均涨幅5.21%。

一位保险资管从业人士对经济观察网记者表示，《通知》明确了保险资金可以买公募REITs，扩大了可投资范围，在非标频繁暴雷、地产类项目紧缩的背景下，提供了和保险资金在期限、偏好等方面较为匹配的品种。但监管对险资的资产负债管理和偿付能力提出了明确要求，对于险企来说要求不算低，并不是所有公司都满足投资门槛。

险资投资范围扩容

不动产投资信托基金(REITs)是国际金融市场成熟的金融产品。我国“十四五”规划纲要明确提出，推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

银保监会相关负责人表示，总体看，基础设施基金的风险收益特征与保险资金需求相吻合，能够较好匹配保险机构的投资特性。

一是基础设施基金以基础设施项目作为底层资产，项目运营周期较长，强制派息分红，能够提供长期稳定的现金流，和保险资金长久期属性相匹配。二是基础设施基金和股票、债券等大类资产的相关性较低，有利于保险资金开展分散投资。三是基础设施基金的发行标准统一，信息披露程度较高，接受社会公众监督，为保险资金参与基础设施项目提供了标准化投资品种。保险资金投资基础设施基金，既能更好满足保险资产长期配置需求，又能拓宽参与我国基础设施建设的投资渠道，服务国家战略发展。

据了解，前期，银保监会明确了保险资金试点投资基础设施基金的相关监管要求，支持符合条件的保险机构开展投资，有关要求与《通知》规定基本一致。上述负责人表示，此次制定出台《通知》，从制度层面明确投资规范和监管规则，进一步建立健全保险资金投资基础设施基金的长效机制，防范相关业务风险。

一位保险资管从业人士表示，在证监会发布基础设施基金相关指引后，很多保险就主动接触进行配置了，目前浮盈都不低，可以说啖头汤者都赚到了。

投资有门槛

REITs的收益结构主要包括分红收益和增值收益两部分。有研究人士称，长期来看 REITs 股性大于债性，或存在折价但不会对收益产生较大影响。

“明确归类到不动产类，投资风控模式参照股票，契合了产品本身既有债性、又有股性，且底层资产是不动产的特性。”在谈及《通知》主要内容时，上述从业人士表示。

在《通知》中，银保监会对保险资金投资基础设施基金提出了明确要求。首先，明确了机构资质要求。保险机构投资基础设施基金，应当符合《通知》规定的资质条件，投资管理能力和监管评级达到相应要求。二是设定投资标的条件。保险资金投资的基础设施基金，相关管理人应当符合关于保险资金投资不动产金融产品的监管规定。三是完善风险管理流程。保险机构应当健全内部控制制度，完善投资决策与授权体系，持续加强风险管理，防范利益输送行为。四是加强投资主动管理。保险机构应当对投资的基础设施基金持有项目进行全面分析评估，并穿透纳入不动产资产投资比例，定期评估投资风险。五是强化监督管理要求。保险机构投资基础设施基金应当定期报告有关投资情况，违反《通知》规定投资的，银保监会将责令限期改正，并依法采取监管措施或实施行政处罚。

《通知》针对保险集团和保险公司自行投资和委托投资，也提出了相关要求。

具体来看，保险集团(控股)公司和保险公司自行投资基础设施基金的，应当具备不动产投资管理能力，最近一年资产负债管理能力评估结果不得低于80分，上季度末综合偿付能力充足率不得低于150%。

保险集团(控股)公司和保险公司委托保险资产管理公司及其他专业管理机构投资基础设施基金的，最近一年资产负债管理能力评估结果不得低于60分，上季度末综合偿付能力充足率不得低于120%。

保险资产管理公司受托管理保险资金或通过保险资产管理产品投资基础设施基金的，应当具备债权投资计划产品管理能力，且公司最近一年监管评级结果不得低于C类。

值得注意的是，根据险企最新披露的第三季度偿付能力报告，寿险公司综合偿付能力在150%以上的寿险公司有65家，且一家风险综合评级为C，财险公司综合偿付能力在150%以上的险企67家，同样一家风险综合评级为C。

记者获得的一份2019年保险资产负债管理能力评分结果显示，寿险公司的得分在80分以上(包括80分)的有38家，在84家公司中占比45%;财险公司得分在80分以上(包括80分)的仅有15家，在90家公司中占比为16.6%。这也意味着仅有近半的寿险公司具备直接投资基础设施基金的资格，而具备直投资格的财险公司不足两成。

同样根据上述评分结果显示，有10家寿险公司和21家财险公司偿付能力管理评分不足60分，这意味着这21家险企既不能直接参与也不能以委托的形式参与基础设施基金的投资。

第二批公募REITs将询价

房地产信托投资基金(REITs)是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，从而获得收益的一种产品。

目前美国拥有全球规模最大的REITs市场，中国也在2021年迈入公募REITs时代。国内REITs监管重视底层资产项目质量，公募REITs均为“公募基金+基础设施资产支持证券”的结构。

今年，6月21日，我国首批9支基础设施公募REITs产品正式上市交易。首批上市的公募REITs产品底层资产包括了产业园区(3支)、污染治理项目(2支)、交通基础设施(2支)以及仓储物流(2支)，募集规模从13亿元至91亿元不等。

首次发行的9支公募REITs的战略投资者中，资管计划数量最多。保险资金方面，泰康人寿、平安人寿、中国财产再保险、中国人寿再保险、大家投控、中国保险投资基金等6家保险系资金出现在名单中。

据了解，第二批两支公募REITs也于近日确定了询价区间，并将于11月19日询价，其中华夏越秀高速公路REIT的询价区间为6.512元至7.499元;建信中关村(000931,股吧)产业园REIT的询价区间为2.851元/份至3.350元/份。

万和证券研报显示，REITs产品收益包括资本利得和分红收益，产品属性有别于股票、债券等。REITs产品的收益主要包括两个部分，一是底层基础资产的分红，二是REITs证券产品的市场价格变动。相比直接投资不动产：具有更低的投资门槛、更好的流动性、较高的信息透明度以及专业机构的专业化管理;相比股票投资：业务模式相对清晰，投资人容易理解，投资收益较少受到人为因素影响，产品投资收益相对有限，强制分红且分红规模相对稳定。相比于债券投资：拥有权益属性，可享受资产增值收益，聚焦资产不依赖主体信用。相比于普通基金投资：投资标的实为底层不动产，收益来源有差异。

数据显示，美国REITs收益年化超过9%：以2020年底为分析基准，过往10年、20年、40年公募REITs产品的年化收益率分别为9.10%、9.71%和9.43%，其中分红收益率约在4%-5%，总回报率波动与标普500指数基本一致。亚洲地区REITs收益年化收益率处于9%-10%左右：过往十年亚洲主要地区的公募REITs的年化综合收益率处于9%-10%左右，相对而言酒店、医疗健康等领域表现最佳。现金分配比例方面，新加坡、中国香港、日本分别为6.5%、5.9%以及4.3%。(姜鑫)